Bei der Gestaltung von Pacht- und Mietverträgen für Gastronomieobjekte sollte dem Mietzweck besondere Aufmerksamkeit zukommen. Der Mietzweck bestimmt, zu welchem Zweck – also für welche geschäftlichen Tätigkeiten – das Pacht- oder Mietobjekt benutzt werden darf. Eine nicht durch den Mietzweck gedeckte Nutzung ist vertragswidrig und kann zu Abmahnungen oder der Kündigung des Mietvertrages führen. Daher sollte bei der Gestaltung des Mietvertrags darauf geachtet werden, den Nutzungszweck für das Gastronomieobjekt so genau wie möglich zu erfassen.
Vertragliche Gestaltung des Mietzwecks
Bei der vertraglichen Fixierung des Mietzwecks verfolgen Vermieter und Gastronomen unterschiedliche Motivationen. Die Vermieterseite wünscht sich häufig Klarheit und Sicherheit für die zukünftige Nutzung. Dabei wird versucht, den Nutzungszweck so auszuformulieren, dass er eindeutig ist und zu den Eigenheiten des Objektes passt. Die Mieterseite hingegen wird bestrebt sein, den Vertragszweck mit einer gewissen Flexibilität zu gestalten, so dass noch ein gewisser Spielraum für Anpassungen des Betriebs besteht. Festlegungen auf bestimmte kulinarische Richtungen, Betriebsmodi oder andere Betriebseigenheiten kann dabei sehr einschränkend für Veränderungen des Geschäftsmodells wirken:
- Der Betrieb eines Frühstücksrestaurants lässt keinen Raum für das Angebot einer Vollküche am Abend.
- Zu einem Spezialitätenlokal für gehobene französische Küche wird kein Angebot von Burgern passen.
- Der Betrieb einer Weinbar mit Feinkostgeschäft wird kein Frühstücksangebot zulassen.
Einschränkend kann sich auch die Festschreibung auf Tages- oder Uhrzeiten auswirken.
Handlungsempfehlung:
Der Mietzweck sollte bei Gastronomieobjekten auf das Betriebskonzept abgestimmt und das Betriebskonzept dem Mietvertrag als Anlage beigelegt werden. In diesem Fall genügt es, für den Mietzweck auf das Betriebskonzept zu verweisen.
Daneben sollten Gastronomen versuchen, sich spätere Anpassungen des Betriebskonzeptes vorzubehalten. Vertragsrechtlich kann dies zum Beispiel so umgesetzt werden, dass der Vermieter verpflichtet ist, bestimmten Änderungen des Mietzwecks zuzustimmen, sofern er nicht besondere Gründe gegen eine solche Zustimmung sprechen.
Was passiert, wenn die Angaben zum Mietzweck unklar sind?
Unklare Angaben zum Mietzweck führen dazu, dass der Vertrag nach § 157 BGB auszulegen ist. Uneinigkeit der Vertragspartner über die Auslegung und deren Folgen münden regelmäßig in einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Sofern am Ergebnis der Auslegung wesentliche Gestaltungsrechte hängen, wie etwa das Recht, den Vertrag zu kündigen, kommt dem Auslegungsergebnis eine erhebliche Bedeutung zu. Für die Vertragspartner führt ein auslegungsbedürftiger Vertag damit regelmäßig zu großer Rechtsunsicherheit.
Nachträgliche Änderung des Nutzungszwecks
Der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck kann einvernehmlich von den Vertragspartnern jederzeit angepasst werden. Da Pacht- und Mietverträge für Gastronomieobjekte aber in der Regel für einen bestimmten Zeitraum befristet abgeschlossen werden und eine formularvertraglich vereinbarte doppelte Schriftformklausel enthalten, kann eine nachträgliche Änderung des Nutzungszwecks, die nicht in Schriftform vorgenommen wird, zu einer Entfristung des Vertrages führen. So zum Beispiel, wenn sich Gastronom und Vermieter mündlich oder per E-Mail auf eine Ergänzung des Nutzungszwecks einigen. Dies kann dann zur Folge haben, dass das Miet- oder Pachtverhältnis entfristet wird und nach § 580 a BGB mit einer Frist von 6 Monaten kündbar ist.
Ob eine Schriftformheilungsklausel die Parteien vor einer Entfristung schützt oder die doppelte Schriftformklausel sogar eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB für den Mieter darstellt, ist von der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt. Die Änderung des Nutzungszwecks unter Verzicht auf die Schriftform stellt damit ein erhebliches Risiko für die Wirksamkeit der Laufzeitregelung dar.