Die Vereinbarung einer Umsatzmiete ist gerade in Zeiten mit großen wirtschaftlichen Unabwägbarkeiten und bei schwieriger Vermietungssituation ein interessantes Gestaltungsmittel in Gewerbemietverträgen dar. Im Gegensatz zu einer Pauschalmiete, stellt die Umsatzmiete bei der Ermittlung der Höhe der Miete auf die in den Geschäftsräumen erzielten Umsätze ab. Dadurch kann der Mietzins ganz oder zu einem Teil an den geschäftlichen Erfolg des in der Mieteinheit vom Mieter betriebenen Geschäftes gekoppelt werden. Vom wirtschaftlichen Erfolg des Mieters partizipiert dann auch der Vermieter. Umgekehrt trägt der Vermieter aber auch den wirtschaftlichen Misserfolg des Mieters zumindest teilweise mit.
Vereinbarung einer Umsatzmiete im Mietvertrag
Bei der Vereinbarung einer Umsatzmiete im Mietvertrag haben die Parteien einen großen rechtlichen und wirtschaftlichen Spielraum. Entsprechend vielfältig sind die in der Praxis anzutreffenden Gestaltungsvarianten. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit wichtigsten Gestaltungsaspekten bei der Vereinbarung einer Umsatzmiete. Dabei werden die typischen Besonderheiten von Mietverträgen in der Gastronomiebranche berücksichtigt. Umsatzmieten kommen aber nicht nur in Mietverträgen über Gastronomieobjekte vor. Daher sind folgenden die Ausführungen zur Umsatzmiete und deren Vereinbarung im Mietvertrag aber auch auf andere Branchen übertragbar.
Bezugs- und Abrechnungszeitraum der Umsatzmiete
Die Regelung im Mietvertrag zur Umsatzmiete sollte den Abrechnungszeitraum umfassen. Sofern der Abrechnungszeitraum länger als ein Monat ist, z.B. ein Quartal oder Jahr, so wird die Höhe der monatlichen Abschläge aus den durchschnittlich im Abrechnungszeitraum erwirtschafteten Umsätzen basieren. Dies kann insbesondere im Zusammenhang mit der Vereinbarung einer Mindestmiete für den Vermieter nachteilieg sein.
Ein sehr kurzer Abrechnungszeitraum, wie zum Beispiel der Kalendermonat, führt zu einer hohen Unmittelbarkeit bei der Berechnung und Zahlung der Umsatzmiete, geht aber auch mit einem erhöhten Aufwand für Berechnung und Prüfung der Nachweise einher.
Bestimmung des für die Umsatzmiete maßgeblichen Umsatzes
Die vertragliche Regelung der Umsatzmiete sollte möglichst konkret definieren, welche Umsätze zur Berechnung der Umsatzmiete herangezogen werden. Zählen dazu auch etwa Umsätze, die im Wesentlichen außerhalb der Mietfläche erwirtschaftet werden, wie zum Beispiel Umsätze aus Catering oder anderen Außer-Haus-Geschäften? Problematisch und anfällig für ungenaue Formulierung sind mitunter auch Umsätze, die der Gastronomiebetrieb in sekundären Geschäftsfeldern erwirtschaftet.
Berichts- und Nachweispflichten
Da die Umsatzmiete entweder ganz oder zumindest Teilweise vom Umsatz des Mieters abhängt, sollte im Mietvertrag Regelung zum Nachweis der für die Berechnung der Umsatzmiete maßgebliche Umsätze enthalten. Üblicherweise wird der Mieter verpflichtet, dem Vermieter für jeden Abrechnungszeitraum die maßgeblichen Umsätze zu melden. Getreu der Devise „Vertrauen ist gut; Kontrolle ist besser“ sollten im Mietvertrag den Vermieter zur Anforderung von nachweisen für die gemeldeten Umsätze berechtigen. Auch Prüfpflichten sind in diesem Zusammenhang denkbar. Ein Nachweisrecht ist am einfachsten durch Einräumung eines Auskunftsanspruches zu realisieren, welches es dem Vermieter erlaubt, vom Mieter Unterlagen für die Nachprüfung der gemeldeten Umsätze zu fordern. Für einen entsprechenden Nachweis eignen sich insbesondre folgende Unterlagen:
- Umsatzsteuervoranmeldungen
- Umsatzsteuerbescheide
- Kassenberichte
- Stellungnahmen des Steuerberaters
Denkbar sind auch Gestaltungen mit höherer Kontrolldichte, die etwa den Mieter verpflichten, von sich aus bestimmte Unterlagen, wie Umsatzsteuervoranmeldungen ohne Aufforderung vorzulegen. Hier sollte jedoch darauf geachtet werden, dass der Mieter auch zur Vorlage eventueller Korrekturerklärungen verpflichtet wird.
Praxistipp für die Vertragsgestaltung: Es sollte genau vereinbart werden welche Nachweise der Mieter bereitzustellen hat, in welche Unterlagen der Vermieter Einsicht nehmen kann und binnen welcher Frist die Einsicht zu gewähren ist.
Gestaltungsvarianten für die Umsatzmiete im Mietvertrag
In der Gastronomie, aber auch in anderen Branchen, haben sich einige Gestaltungsvarianten etabliert. Nachstehend sollen einige häufig genutzte Varianten kurz erläutert werden.
Reine Umsatzmiete
Die Miete errechnet sich ausschließlich aus den in den Geschäftsräumen erzielten Umsätzen. Vermieterseitig ist es bei dieser Gestaltungsvariante empfehlenswert, vor der Vermietung das Umsatzpotential und die Umsatzprognose des Mieters gewissenhaft zu prüfen. Es ist auch erwägenswert, den Mieter zum Abschluss einer Betriebsunterbrechungsversicherung zu verpflichten.
Mindestmiete in Verbindung mit einer Umsatzmiete
Der Mieter zahlt eine Mindestmiete und bei Überschreitung einer im Mietvertrag definierten Umsatzschwelle zusätzlich eine Mindestmiete.
Umsatzmiete neben Fixmiete
Die Umsatzmiete wird zusätzlich zu einer konventionell ausgestalteten Fixmiete vereinbart.