Ein häufiger Konflikt in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) betrifft die Frage ob und in welchem Umfang Teileigentum für gewerbliche Zwecke genutzt werden darf. Während stille Nutzungen ohne Publikumsverkehr in der Regel unproblematisch und für die Mitglieder der in aller Regel WEG wenig konfliktbelastet sind, können Betriebe mit intensiver Nutzung für alle beteiligten eine Herausforderung darstellen. Gastronomiebetrieben kann hier wegen hoher Nutzungsintensität, starkem Publikumsverkehr, Lärm, Anforderungen an die Abluftsituation und anderen Betriebseigenheiten wegen haben in diesem Zusammenhang ein besonderes Konfliktpotential zukommen.
Für Vermieter, Mieter, Eigentümer und Gastronomen stellt sich dann die Frage, ob die Führung eines Gastronomiebetriebes im Teileigentum zulässig ist. Sofern der Betrieb eines Gastronomiebetriebes im Teileigentum nicht zulässig ist, können den Mitgliedern der WEG Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gegen die unzulässige Nutzung zustehen.
Regelung zum Nutzungszweck in der Teilungserklärung
Für die Frage, ob eine bestimmte Nutzung des Teileigentums, etwa für einen Gastronomiebetrieb, zulässig ist, hilft zunächst ein Blick in die Teilungserklärung. Die Teilungserklärung enthält oftmals konkrete Regelungen über zulässige und unzulässige Nutzungen des Teileigentums. Problematisch sind nur solche Fälle, in denen weder Teilungserklärung noch Teilungsplan keine oder nur sehr unkonkrete Bestimmungen zur Nutzung enthält.
Teilungserklärung enthält keine Einschränkung des Nutzungszwecks
Sofern die Teilungserklärung keine Regelungen zum Nutzungszweck enthält, kommt es auf die Beschreibung des Teileigentums im Teilungsplan an. Oft kommt es vor, dass dort nur eine Gattungsbezeichnungen, wie z.B. Geschäft, Gewerbe oder laden, zur Bezeichnung der Einheit verwendet werden.
Bei solchen Bezeichnung handelt es sich in der Regel um eine Gattungsbezeichnung ohne Zweckbestimmung, die ausschließlich der Abgrenzung zum Sondereigentum mit Wohnnutzung dient. Aus der Bezeichnung ergibt sich keine Zweckbestimmung oder Zweckbindung für die in dem Teileigentum zulässige gewerbliche Tätigkeit, wie etwa eine Begrenzung auf den Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts. Dies hat unter anderem der Bundesgerichtshof (BGH) in dessen Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht bestätigt. Insofern kann hier auf die Entscheidung des BGH vom 08.03.2019 zum Aktenzeichen V ZR 330/17 verwiesen werden.
In jenem Fall, welcher der Entscheidung zugrunde lag, hat sich der BGH mit der Fragestellung auseinandersetzt, ob in der Bezeichnung als „Laden“ im Aufteilungsplan eine Zweckbestimmung für die jeweilige Nutzung zu sehen ist. Nach der Entscheidung des BGH kommt es darauf an, ob sich aus der Formulierung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung klar und deutlich die Beschränkung der Nutzungsart auf den Betrieb eines Ladens ergibt. Sofern der Formulierung eine solche Einschränkung nicht eindeutig zu entnehmen, ist im Zweifel jede Nutzung, die nicht dem Wohnzweck dient, wie etwa ein Gastronomiebetrieb oder ein Feinkostladen mit Ausschank, erlaubt. Insoweit kann die Bezeichnung als „Laden“ in einem Aufteilungsplan nicht generell als Zweckbestimmung der Nutzung gesehen werden. Dies gilt nach Ansicht des BGH insbesondere dann, wenn es sich um die Aufteilung eines Bestandsgebäudes handelt und es eine Vornutzung gab. Wurden die entsprechenden Räumlichkeiten nach einer bestimmten Art genutzt und später in einem Aufteilungsplan als „Laden“ bezeichnet, kann daraus keine besondere Zweckbestimmung geschlossen werden. In derartigen Fällen ist jede Nutzung zulässig, die nicht dem Wohnzweck dient.
Davon unberührt bleibt die Verpflichtung jedes Wohnungs- und Teileigentümers, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise zu nutzen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungs- und Teileigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG).